Catégorie : Immobilier

Cass. civ., 12 décembre 2024, n°23-14.800

Les travaux réalisés par le preneur en vue de modifier la chose louée peuvent constituer un motif de déplafonnement lorsqu’ils sont intervenus au cours du bail expiré et qu’ils sont notables.

En revanche, si le preneur réalise des travaux qualifiés de travaux d’amélioration au cours du bail  expiré, le bailleur ne peut pas  s’en prévaloir lors du premier renouvellement du bail pour solliciter le déplafonnement du loyer s’il n’a pas participé au financement de ces travaux, de manière directe ou indirecte

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Opérations immobilières n° 173 | Mars 2025

Cass. 2^e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794

La question l’opposabilité des baux conclus postérieurement à la publication  d’un commandement valant saisie immobilière a tout son intérêt compte tenu de la durée des procédures de saisie. Le propriétaire qui fait l’objet d’une saisie immobilière peut avoir intérêt à donner à bail les locaux  saisis, afin de percevoir des revenus locatif entre-temps.

L’opposabilité des baux ainsi conclus et la sécurité juridique des actes qui en découlent  se pose alors.

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Opérations immobilières n° 173 | Mars 2025

Cass. 3^e civ., 5 décembre 2024 n° 23-15.866

L’action en rescision prévue par les dispositions de l’article 1674  du Code civil ouvre le droit au vendeur d’un immeuble de résoudre  la vente s’il démontre que le prix de vente  est inférieur de plus de 7/12^ème .

D’une part, les vendeurs soutenaient que la demande de rescision de la vente immobilière pour lésion était une demande à faire écarter la prétention de la partie adverse visant à voir juger parfaite la vente immobilière au prix convenu dans la promesse.

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Opérations immobilières n° 173 | Mars 2025

Co-auteur : Alyzée Matias-Ferreira

Cass. 3^e civ., 5 décembre 2024, n° 22-22.998

Un maître d’ouvrage délégué n’est pas forcément un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Pour être assimilé à un constructeur,  il doit accomplir une mission assimilable à celle  de locateur d’ouvrage.

En l’espèce, le maître d’ouvrage délégué est intervenu dans la réalisation des travaux en veillant à leur bonne réalisation et en supervisant l’architecte. Cette mission était  en outre rémunérée à hauteur de 145000 euros.

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Opérations immobilières n° 173 | Mars 2025

Cass. 3^ème Civ. 7 nov. 2024 n°23-12.315

La Haute juridiction relève qu’une mission complète de maîtrise d’œuvre inclut « nécessairement la direction de l’exécution des travaux, de sorte que l’architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l’absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces ».

Dans ces conditions, le maître d’ouvrage est bienfondé à réclamer l’indemnisation de son manque à gagner résultant de la non-conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles imputable au maître d’œuvre.

Le raisonnement tenu est clair : l’identification d’une mission de maîtrise d’œuvre dite complète – c’est-à-dire démarrant par la conception (et donc l’établissement des plans de l’ouvrage), allant jusqu’à l’assistance du maître d’ouvrage lors de la réception des travaux et passant par le suivi de leur exécution – suffit en elle-même à faire peser sur l’architecte un devoir de vérification de la conformité de l’ouvrage aux plans contractuels.

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Opérations immobilières  – 171-172 Janvier-Février 2025

Cass. Com., 27 novembre 2024, n°22-14.250

Deux obligations d’information étaient visées distinctement.

1/ D’une part, la caution soutenait que l’établissement de crédit était tenu, au plus tard avant le 31 mars de chaque année, de faire connaître à la caution le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente, en application de l’article L313-22 du Code monétaire et financier (abrogé de 2021). La caution soutenait que l’établissement de crédit n’ayant pas respecté cette obligation, il devait être déchu « des intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information ».

La Cour d’appel avait écarté cette demande de la caution au motif que l’établissement de crédit avait respecté cette obligation d’information, sans en justifier. La Cour de cassation procède à une substitution de motifs de pur droit.

Cela signifie qu’elle approuve la position de la Cour d’appel tout en expliquant qu’en réalité, cette obligation n’était pas due par l’établissement de crédit, puisque cette obligation d’information au 31 mars de chaque année n’est due que dans l’hypothèse où un concours financier est accordé par l’établissement de crédit.

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Opérations immobilières  – 171-172 Janvier-Février 2025

Cass, 3ème Civ. 12 décembre 2024, n°23-16.858

Cette décision est intéressante dans la mesure où elle illustre dans quelle mesure les schémas contractuels propres au contrat de crédit-bail et au bail commercial peuvent se recouper.

En l’espèce, le contrat de bail prévoyait que, dans l’hypothèse où la SCI ne lèverait pas l’option ou dans l’hypothèse où le contrat de crédit-bail prendrait fin pour quelque raison que ce soit, le crédit-bailleur reprendrait les obligations dues au titre du bail.

En outre, la SCI, crédit-preneur, a expressément demandé à son locataire de verser le dépôt de garantie entre les mains du crédit-bailleur.

Ceci est assez inhabituel, puisque le crédit-bailleur est un tiers au contrat de bail.

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Opérations immobilières  – 171-172 Janvier-Février 2025

Cass. com., 9 oct. 2024, n° 23-13.173

La Cour de cassation reprend la motivation de la Cour d’appel de Lyon et rejette le pourvoi du bailleur.

La Cour de cassation approuve le raisonnement de la Cour d’appel en ce qu’elle a jugé que la mention manuscrite reportée à l’acte par les cautions ne précisait pas la durée de l’engagement des cautions puisqu’elle renvoie à « la durée d’application » du bail commercial, telle qu’elle ressort des clauses du contrat cautionné. En outre, la Cour d’appel relève que le bail étant  susceptible de se poursuivre par tacite prolongation, la mention d’un engagement pour toute la durée d’application de celui-ci ne permet pas à la caution de mesurer la portée exacte de son engagement.

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Opérations immobilières  – 171-172 Janvier-Février 2025